いつかは投資してみたい賃貸用不動産、個人と法人で何が違う?

安定した賃料を得るために、不動産に投資をする不動産投資。

しかし、一言で不動産投資といっても、個人事業として投資をするケースと、株式会社などの法人として投資をする場合があるものです。

両者には、どのような違いがあるのでしょうか?

不動産投資は、法人で行うのが望ましい?

不動産投資とは、基本的に不動産賃貸業。

投資というよりも事業という性質の方が強いと考えています。

事業である以上、個人で行うよりも法人の方が望ましいと考えるのは、当然でしょう。

不動産賃貸業を投資と考えてしまうのは、何も知らないサラリーマンなどに対し、区分所有の物件を販売している不動産業者や、これまた不動産賃貸業に詳しくない地域の地主に対し、アパート建設を進める業者などが少なくないからかもしれません。

しかし、不動産投資は、株式などの投資と違って、維持費や管理費、修繕費といった経費が必要になったり、賃貸募集を行う業者との関係性を築いたりといった、ある意味労働や支出を伴うことになります。

株式投資の場合には、買うか売るか保有するかの選択肢しかありませんから、経費や労働を必要としていない分、不動産投資よりも不労所得に近いと言えるのではないでしょうか?

不動産投資を事業ではなく投資と考えている人は、買った不動産を自分で管理するという認識が欠けていることが多いと感じています。

つまりは、まるっきり業者まかせ。

本当に信頼できる業者との出会いがあれば、それでもいいのですが。

不動産業という業界は、あまり信用ができない業者が多いことでも有名です。

名の知れた大手の会社でさえ、不動産所有者に寄り添うことなく、自社の利益を追求し問題を起こすことが多々あります。

直近では、大手不動産会社の行っていたサブリースの問題が表面化し、法律を変えるほどの大きな問題となりました。

このように、不動産投資は、株式などの金融商品の投資と違って、より時間と労力をかけて向き合わなければならない投資だと感じています。

投資というよりも事業の性質の方が強いのが不動産投資なのです。

不動産投資を個人で行う場合と、法人で行う場合。

不動産投資を個人で行う場合と、法人で行う場合の大きな違いといえば、税務上の取り扱いではないでしょうか?

個人の場合には、不動産から得た収益は、所得税と住民税が課税されることになりますが、法人の場合には、法人税という扱いになります。

両社の一番の違いといえば、税率があげられます。

所得の金額にもよりますが、所得が小さいうちは、個人の所得税と住民税の方が有利となり、所得が大きくなると法人の方が有利になってきます。

具体的には、法人税はだいたい25%~35%前後となっていますが、所得税と住民税は、課税される所得が330万円までであれば、合わせて約20%となっています。

そして、所得税と住民税は、所得が増えるにつれて、合わせて最大で55%まで上がっていきます。

このように、収益が大きくなればなるほど、法人化したほうが有利になります。

また、法人税と所得税の大きな違いは、税率だけではありません。

税金を計算するうえでの経費の考え方も、また違うものとなってきます。

不動産所得として個人で税金の計算する時に、必要経費となるものは、あくまでも事業に必要な経費となります。

対して、不動産賃貸業として法人で運営すると、必要という考え方ではなく、事業としてかかった費用という考え方に変わります。

どういうことかというと、個人所得税では、事業にその経費が必要かどうかという事が問われ、法人では、事業にかかった経費であれば必要性は問われない、という事になります。

例えば、自分が所有している物件に友人が住んでおり、その友人と一緒に食事をして食事代を負担したといったケースの場合。

個人の場合は、その食事という行為が不動産事業にとって必要だったのかが問題となり、そもそもの目的が、友人との食事だったのではないかとみなされれば、当然に食事代を必要経費とは見てもらえない可能性が高いわけです。

ところが、法人税では、その友人と食事をしていて、その友人から物件周辺の変わったことや、他の住人の様子などの話を聞いて、役に立つ話を聞くことができて、そのお礼に食事代を負担した、なんて話でもあれば、問題なく経費として計上できると考えられます。

「個人でも、食事の時に友人から物件の話を聞けばいいのでは?」と思うかもしれませんが、そのそも友人から物件の話を聞くのに、食事という行為が必要だったのかと問われれば、必要ないことの方が多いのではないでしょうか?

この他にも、個人では計上できない経費を法人ならば経費にできるケースというのは、いろいろあります。

さらに、倒産防止共済などの税務上の有利な制度が、法人の不動産賃貸業では使えるのに、個人では使えないといったケースもあります。

このように、不動産投資をするなら、個人よりも法人の方が有利であることが多くなっています。

全体的に見ても、やはり不動産投資は、事業として行う考え方の方が合っていると思います。

法人と個人の税制上の違いは、その一つであると考えます。

FPたなか/㈱あせっとびるだーず


『お金のいろはファイナンシャル・プランニング』という独立系FP事務所で資産運用プラン策定の相談を行っています。

https://fpoffice.okane-iroha.com/

㈱あせっとびるだーず 
 代表取締役 田仲幹生 です。
【保有資格】
 CFP
 1級FP技能士
 宅建士

生命保険会社に勤め、その後税理士事務所に勤務すると同時期に、投資信託や株式投資を始めたが、2年後リーマンショックという株価大暴落に巻き込まれ、総資産の半分近くを失いました。
しかし、その後もめげずに投資と勉強を続け

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