J-リートは不動産投資? リートに投資する意味はあるの?

不動産投資信託、リート(REIT)。

中でも、国内のリートのことをJ-リートと読んでいます。

リートは株式を売買するように取引できるけど、その実態は不動産投資だとも言われています。

では、リートに投資をする意味って何なのかを考えてみたいと思います。

リートのメリットは高い分配利回りです。

リートの特徴と言えば、リートが保有する不動産から得た賃貸収入などの利益を、投資家にほとんど分配してしまうことによって、リートには法人税がかからないという仕組みです。

たとえば、リートと似たように、不動産を所有し、賃貸するなどして利益を上げている会社というのは結構あります。

古くから事業を行っている会社の中には、都心の一等地に不動産を所有していて、その不動産を賃貸して収益を得ているケースも結構あります。

リートがそれらの会社と違うところは、不動産投資の事業以外を行っていない点と、利益をほとんど分配金として分配することで、法人税を納めていないというところです。

そして、利益のほとんどを分配金として支払う。また、法人税がかからないという事から、そのようは不動産事業を行っている会社よりも、高い分配利回りが期待できると考えられているわけです。

2019年2月14日時点の、J-リートの分配金利回りは、平均して4.02%。

10年日本国債の年利利回りが、約0.01%であることを考えると、結構高利回りだなと思わなくもないですよね。

ちなみに、投資対象の利回りの話をする時に、国債と比較することが多いですが、その理由は、国債はリスクが0に限りなく近いという考え方の元、フリーリスクレートと呼ばれる、リスクを取らなくても得られる利回りの基準として使われているからです。

つまり、『国債の利回り+投資対象のリスク相応の利回り=本来あるべき利回り』という式になります。

という事は、J-リートの分配利回り4.02%というのが、J-リートの持つリスクを国債と比較した結果、妥当かどうかを判断するといった感じなるわけです。

リートへの投資は、何を意味するの?

不動産からの賃貸収入やリート自体には税金が課税されていないなどの特徴を考えると、ほぼほぼ不動産投資と同列といえるはずですが、有価証券として株式市場に上場しているという点が大きなポイントになっています。

実は、リートの特徴に、株価と同じような値動きをする傾向があるという事が挙げられます。

株価が上昇しているときは、リートの価格も上昇し、株価が下落しているときは、リートの価格は下落しているという感じです。

つまり、リートへの投資は、実質的には株式へ投資をしている感覚に近いというわけです。

そうなると、なぜリートに投資をする必要があるのか?という疑問点が出てきます。

例えば、株価が高値にあるときに分配金狙いとしてリートに投資をしても、株式の暴落に巻き込まれて、リートの価格も一緒に下落してしまう。さらにその下落率が分配金利回りどころではなかったら大変です。

また、株価の底値の時に、リートの分配金利回りがものすごく割安な水準まで高まり、リートへ投資しようと考えたとしても、その時には株式も大幅に割安になっている可能性が高いです。

そんな時には、リートよりも株式へ投資をしたほうのが、将来的なリターンはずっと上になっていることが考えられます。

つまり、リートへ投資をするのであれば、株式に投資をした方がいいよねって意見がでてくるわけです。

そうなると、リートに投資をする意味って何なんだろうなと思ったりしなくもないわけです。

オルタナティブとしての魅力?

リートは、伝統的金融資産と言われる株式や債券とは違う、新しい金融商品。つまりオルタナティブと呼ばれるグループに入っているとも言われてもいます。

オルタナティブには、他に先物やオプション、ヘッジファンドなどが挙げられます。

オルタナティブ投資というと、大学基金などのエンダウメント投資に取り入れられていると、最近話題になっています。

ハーバード大学などでは、従来のポートフォリオ、株式や債券などで組み合わせたポートフォリオに、ヘッジファンドや現物不動産など、オルタナティブへの投資を積極的に組み入れることによって、高い利回りと安定した運用を行っていると言われています。

リートがオルタナティブ投資になるのであれば、ハーバード大学のようなエンダウメント投資に効果的なのではないかと思わなくもないのですが。

効果的なポートフォリオとは何なのかと考えれば、『値動きの違う、期待利回りが高い資産を組み合わせて運用すること』である訳ですから。

株式と同じ方向へ値動きするリートを、ポートフォリオに組み入れてもその効果はそれほど望めなそうです。

ハーバード大学で運用しているようなポートフォリオに近づけたいのであれば、最近いろいろ問題が出てはいますが、値動きがなく高い分配利回りが期待できるソーシャルレンディングのような資産の方が向いているのかもしれません。

つまりは、リートをオルタナティブとして分散投資する意味も、どこまで期待できるのか怪しいところです。

リート本来の目的に戻ってみよう!

リートの目的は、高い分配利回りです。

つまり、分配金目的であって、値動きは無視する。当然値下がりだけでなく値上がりも無視する。株式市場に上場しているのは、いつでも現金化可能という特徴のため。でも、基本的には永久保有。

リートを購入する決め手は、分配金利回り。国債と比較して分配利回りが良いとか悪いとかではなく、不動産投資として、良い分配金利回りなのかどうか?

と割り切るのが良いのかもしれません。

そして、リートを積極的に活用したい世代は、分配金を生活費などに使いたい世代という捉え方が良いのかもしれません。

もっと言えば、若い世代はリートは使わず株式だけを投資対象とし、老後へ向けて株式から債券とリートへ資産構成を変えていく。

資産価格の上昇など関係ない。とにかく分配金や金利がほしい。というというのがリート投資。

しかし、実際に投資をしてみると、値動きを無視できないというのがほとんどでしょうね。

そう考えると、いまいち中途半端な意味合いの資産と言えなくもないですよね。

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