割安になった?J‐リートへの投資を考える?

借入なし、少額投資で始められる不動産投資。『リート』

中でも国内の証券取引所に上場しているものを『J-リート』と呼びます。

リートは、投資先が不動産などに限られていて、収益の9割を分配金として支払う場合が多く、インカムゲインを狙った投資としてよく使われています。

そのJ-リートが割安?

実は今、ひそかにJ-リートの分配金利回りが上昇中です。

2018年3月末の時点で、銘柄平均の分配金利回りは約4.2%となっています。

2014年末頃は、3%程度だったのでそのころから比べると割安に感じることだと思います。

投資情報のコラムなどでも、J-リートが割安という記事を見かけるようにもなってきました。

ただ、過去10年で見ると、サブプライムショックやリーマンショックといった話題で持ちきりだったの2008年ごろは年利8.13%だったので、そのころを知っている人からしたら、4.2%という数字だけで割安とは言い切れない気もしなくもないです。

よく分配金利回りと長期金利の差で割安かどうか判断するという話題が出ることがあります。

不動産投資は長期の借入をして行われるので、金利よりも不動産の賃貸収入などの方が大きくなればなるほど、不動産投資に有利な環境になると考えられているためです。

そういう意味でも、今の0金利政策が続いている状況を考えれば、分配金利回りが上昇するというのはスプレッドがどんどん開いていることを意味するため、割安感が出てきたと言えるのかもしれません。

あとは、NAV倍率という指標があります。

NAV倍率とは、株式投資でいうPBRに近いもので、リートが保有している不動産の価格とリートの投資口価格とを比較したものです。

計算式は、

NAV=資産-負債

NAV倍率=現値÷1口あたりのNAV

つまり、NAV倍率とはリートの投資口価格を純資産価格で割ったものという事で、NAV倍率が1倍以下であれば、リートの投資口価格よりもリートの保有している不動産などの資産の方が高いという事を意味するので。

リートを買うことで時価よりも安く不動産を購入することができると表現できなくもないです。

そのNAV倍率をみても、現在の平均値は約1倍ちょっとという感じで、割安感が出てきている感じを受けなくもありません。

ちなみに銘柄別でみると、約半数近くの銘柄が1倍を割れている感じになっています。

これは割安だ!

と判断する動きもあるようですが。

ただリートには株式市場に連動するという癖があります。

割安に見えても、株式市場がまだ下落するようであれば、当然リートの価格も下落する可能性が高いです。

割安とするのは、NAV倍率が完全に1倍を下回るのを待ってからでも遅くはないのかもしれません。

ちなみに、過去10年でNAV倍率が一番下がったときは、2009年2月で0.58倍というのがありました。

今1倍だったとしても同じように0.58まで下がるようなことになったら、単純に約4割リート価格が下がることもあるのかもしれないと考えてみるのもいいのかもしれません。(実際は違いますが)

そもそもNAV倍率で使われる不動産価格は、時価が使われているそうです。

つまり、NAV倍率が低く見えても、不動産そのものの価格が高くなっていたら、NAV倍率が低いというだけで割安かどうかを判断することはできないと言えます。

実際に今は、東京都心の不動産価格が上昇していて、近いうちに下落することになると考えている人も少なくないようですので、リートの保有している不動産価格も、高くなった不動産市場の影響で高くなっている可能性もある訳で、『NAV倍率が低い=割安』とはなっていない可能性があるかもしれません。

不動産価格が下落するようなことになれば、NAV倍率はその低くなった不動産価格で計算し直すことになるため、今は1倍でも、不動産が下落する価格で計算し直したら1.5倍だったという話になるかもしれないというわけです。

割安かどうかを判断するのって難しいですね。

ちなみに私は、リートの割安感の判断材料はやっぱり分配金利回りじゃないのかなと思っています。

不動産現物へ投資する場合で、年利10%であれば、買い決定。

7%なら妥当かな?

と考えるのであれば。

賃貸するための手間暇や物件の管理、入れ替えなどもすべて行ってくれるという煩わしさがない。

いつでも売却できる流動性などを考えれば。

J-リートは、分配金利回りが5~6%でいい感じ。

7%を超えるようなら買い決定。

って感じじゃないかなと考えています。

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