融資型クラウドファンディングと『メザニンローン』?

融資型クラウドファンディンはとっても高利回り。約5%~10%ぐらいありますから、銀行の預金金利が0.01%と言われているなかでとびぬけています。

利回りだけを見て飛びついてしまう人もいるかもしれませんが、ほとんどの人が何で?と考えそうなものです。

普通に考えると、銀行でお金を借りても高くて2%とか3%ぐらいなのでは?と想像するのではないでしょうか?

さらに言えば住宅ローンだと1%以下の時代です。なんで約5~10%なんて言う高い金利でお金を借りるのか、ちょっと信じられないと思う人も多いかと思います。

クラウドファンディングで、よく貸出先として紹介されているのは、銀行で借り入れることが難しい先である、新規開業、新規事業、世俗的に貸したくないと思われている事業、規制などの関係で貸し出しが難しい先などが挙げられています。

しかし、そこにそんなに資金需要があるの?という疑問も生まれてきたりします。

実は不動産関連のクラウドファンディングでは、メザニンローンと呼ばれる仕組みのものに貸出しているケースをよく見かけます。

不動産開発業者などは、土地を購入して建物を建てるといった場合に、やはり銀行から借り入れることを検討します。

クラウドファンディングからお金を調達するよりも金利は低いですから当然ですよね。

しかし、銀行の融資だけでは資金が足りないといったことも起きたります。例えば、不動産の開発資金に、10億必要なんだけど、銀行から融資を受けられたのが8億だった。一応頭金として1億の自己資金を用意しているけど、それでもまだ1億足りない。

といった場合に登場するのが、メザニンローンです。

つまり、メザニンローンとは自己資金と銀行融資を受けてもまだ資金が足りないときの、次の選択肢というわけです。

ここで、なぜクラウドファンディングの利回りが高いのかという疑問に一つの理由が見つかりました。

銀行が融資してくれなかった分を融資するわけだから、銀行よりも金利が高くないといけないことになりますよね。

それに、開発する不動産の担保の第1順位には銀行が入り、メザニンローンの提供者は第2順位となることも多いでしょうから、銀行より不利な立場だということもあります。

それと、開発する不動産全体を金利10%とかで借りるわけではないので、メザニンローンの金利が異常に高く見えても融資額全体としての金利は低いままという事も考えられます。

不動産開発のクラウドファンディングでは、利回り10%なんてものもありますが、この10%分をそのままそっくり不動産の売却価格に上乗せしないと元が取れないんじゃないか?と考える事もあるかもしれません。

例えば、10億の不動産を購入するのに、金利10%のクラウドファンディングを使うとしたら、その不動産は最低でも11億円以上の値段で売らないと合わないじゃないかといったことですが。

先ほどの例だと、銀行融資の8億が2%、メザニンローンの1億が10%の金利だとすると、全体の金利は約2.8%となりますから、不動産開発全体の融資として見れば、それほど高金利というわけでもなさそうです。

つまり10億の不動産を手に入れて、最低でも10億28百万円で売れれば赤字ではないという事になります。不動産開発で、20%ぐらいの粗利を確保しよう(10億の物件を約12億で売る)と考えてみれば、メザニンローンが10%であっても、それが原因で赤字となるようなことはない数字だと思います。

物件自体が大きければ、メザニンローンの金利が高くても不動産全体で見ればそれほど大きいわけでもないというわけです。そう考えれば、クラウドファンディングの金利が普通の感覚では考えられないような高利回りで運用できるのもわからなくもないですよね。

さらに最近では、東京証券取引所に上場しているようなREITでもメザニンローンへ投資をはじめているようです。

あまり知られていないメザニンローンですが、徐々に一般の投資家にも参加できるような環境が徐々に広がってきているようです。

これもクラウドファンディングという金融商品のもつ可能性という事なのかもしれませんね。

0コメント

  • 1000 / 1000