20代、30代の大家が急増中!勝てる不動産投資 30歳で年商100億超え不動産会社社長が指南!(梶尾祐司)

「勝てる」なんて書いてあるものだからどんなものかと思って買ってしまった。

本当はこんなこと言うのもあれなのですが、正直「失敗した」と思ってしまいました。

ネットで購入すると、タイトルだけに惹かれて中身を見ずに購入することもあるので、こういうこもとあるんですよね。

内容的にはなんていうか、ずっと不動産投資の営業を受けているような感じなんですよね。

「30歳で年商100億超え不動産会社社長が指南!」というタイトルで、不動産業界の裏側的な、必勝法的なものが披露されているのかなんて思ってしまったのが運の尽き。

不動産投資の営業で、ごく一般的に説明されている内容がずっと続いている感じでした。

でも、その不動産投資のごく一般的な営業に疑問を感じている、最近の私にはまったくと言って響かなかった感じです。

「サラリーマンは不動産投資のローンが組めるから、不動産投資が始めやすい」と言います。

それでよくマンション投資を勧めてくるのですが、マンション1室だと、やっぱり退去という事が起こります。ローンを組んでいて退去となると、ローンの支払いだけが残るわけですが、その時の精神的な苦痛は何とも言えないと思います。

そもそも不動産投資なんてキャッシュフローが欲しくてやるものです。

なのに、本書の中の不動産投資の利回りは4~6%ぐらい?

これだと、家賃はローンと経費の支払いに消え、かつ退去があれば、ローンと経費の支払いだけが残ります。また、時が経過すれば壁紙の交換などの修繕費も発生してくることにもなります。

「正直、合わないよね」と考えているのは私だけでしょうか?

もし年利4~6%程度のキャッシュフローが欲しいのであれば、J-リート(不動産投資信託)で事足ります。

なおかつJ-リートであれば、その分配金は修繕費や管理費などを控除した後ですし、分散投資も効いてますから、空室リスクなどもほとんど関係ありません。

それと不動産はインフレに強いといった話を聞きますが、少なくともこの本の中では「公示地価」をつかって説明しています。

「あれ?建物は」と思ってしまいましたが、なぜか土地だけの話でした。

もしかしたら建物の価格変動まで加えてしまうと都合が悪かったのかな?

マンション投資の価格の大部分は建物になります。

建物だから減価償却があり、経費を多く計上でき節税につながるわけですが、その辺がどうなっているのかこの本の説明では不足している感じを受けました。

ちなみに、私の知っている限りだと、新築や築浅の物件ほど建物の値段の値下がりが激しく、築古になってくるにつれて値下がりが落ち着いてくるという話を聞いたことがあります。

タワーマンションみたいにブランド力があるような建物であれば、価格下落の心配も軽減されるのでしょうけど、一般的なマンションだとその辺の話もないとやっぱり不安ですよね。

これは個人的な考え方でもあるので賛否両論あるかと思いますが。

資産形成とは、キャッシュフロー(収入から支出を差し引いた差額)を作り、その残ったキャッシュを使って投資を行い、さらに収入を増やす。

収入が増えたことで、残るキャッシュが増えるので、投資額が増えていく、そうするとそれに合わせるように収入額が増えていくという循環を作ることなのではないかと考えています。

給料から頭金を用意して、借金して不動産を購入。また給料から頭金を用意して、借金して不動産を購入というのを繰り返すのとは若干違うのかなという気がしています。

(後者の方が借入を使っている分、総資産が大きくなるスピードははるかに速いですが)

たしか、日本で一般的な生活から大富豪となった人として有名な、本多静六は、前者のやり方で大富豪となっていったと記憶しています。

どちらが正しいのかはわかりませんが。

実践してく上でストレスを少なく、かつリスクが取りやすい方法としては前者なのではないかなと思うところです。

もしかすると、個人的に証券投資が好きだというバイアスがかかっているのかもしれませんが。

この本は、あえて勧めるなら不動産投資を始めてみたいと思っている人にいいのかもしれません。

多少気になる所はあるにせよ、不動産投資の物件を扱っている不動産会社がどのような営業をしてくるのかを一通り感じるのにはもってこいだと思いました。

どんな営業トークが用意されているかが先にわかっていれば、何を詳しく聞きたいのか、この話はちょっと違うのではないかという疑問点とか、営業の人と直接話している時よりも、一人で本を読んで考えている時の方が、冷静に分析できるような気もします。

そうした前準備をしてから不動産会社の門をたたいたほうのが、有意義な不動産投資ができなくもない気がします。

おそらく、この本は不動産投資の勉強のためというよりも、この本を読んで不動産会社に足を運ぶ流れを意識して書いているのでしょうね。

FPたなか/㈱あせっとびるだーず


『お金のいろはファイナンシャル・プランニング』という独立系FP事務所で資産運用プラン策定の相談を行っています。

https://fpoffice.okane-iroha.com/

㈱あせっとびるだーず 
 代表取締役 田仲幹生 です。
【保有資格】
 CFP
 1級FP技能士
 宅建士

生命保険会社に勤め、その後税理士事務所に勤務すると同時期に、投資信託や株式投資を始めたが、2年後リーマンショックという株価大暴落に巻き込まれ、総資産の半分近くを失いました。
しかし、その後もめげずに投資と勉強を続け

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