シノケングループの会社が運営するシノケンリート投資法人が上場。ただ、なんとなくこのニュースに不安を感じてしまうのは私だけでしょうか?

シノケンリート投資法人?

区分マンション投資などで有名なシノケングループ。

そのシノケングループの中のシノケンアセットマネジメントが運営するリートとして2022年3月から新しく上場するのが、シノケンリート投資法人です。

東京23区内の賃貸住宅に投資をするリートとなるそうです。


住宅用の賃貸の需要と賃料は、景気にあまり左右されにくいと言われていて、安定した利回りが望めると言われています。

さらに投資する物件を東京23区に限定することで、都内への不動産投資をしやすくしている印象があります。

基本的に、リートを使った投資の幅が増えることは歓迎ではあるのですが。

実は、個人的には、なんとも言えない不安も感じています。


そもそもシノケングループは信用できるのか?

シノケンリート投資法人に対して感じている不安というのは、運営会社のシノケンアセットマネジメントに対するものです。

リートは、小口でできる不動産投資だとよく紹介されています。しかし、「実質的にはリートを運営している会社に投資をしている」という感覚のほうが、リート投資の本質に近いのではないかと感じています。

リートに組み込む物件は、スポンサーが情報提供し、運営会社が投資を決めています。この流れに対してリートに投資をしている投資家にできることはありません。

噂では、リートが買っている物件は、スポンサーや運用会社が売り逃げとして買わされている。なんていう嫌な話も聞いたことがあります。

つまりは、このシノケンリート投資法人に置き換えれば、シノケングループが物件を情報提供し、同じシノケングループ内のシノケンアセットマネジメントが、投資を決定するというわけです。

極端かもしれませんが、シノケングループが適当に仕入れた物件を高値でシノケンアセットマネジメントを使って、シノケンリート投資法人に売却するなんてこともあるのかもしれないと考えてしまうわけです。

言うなれば、リートを購入するときには、リートを運営する会社の信用がとても大切になってくるというわけです。


そこで、実はシノケングループの一つシノケンハーモニーで不動産投資の営業の話を受けた経験を思い出してしまうわけです。

数年前に、シノケンハーモニーの営業が提案してきた投資物件は、投資しても、運営経費と借り入れの返済、利息を支払ったら現金の入出金はマイナスになるものでした。

ただ、「確定申告で不動産所得を赤字にすることで、税金の還付が受けられるので、税金の還付金とトータルすれば現金が手元に残る計算になります。」という提案でした。

税金を考慮すれば、黒字だからお得だという理屈でした。

当時、この話がどうしても腑に落ちなかったので、それ以上の提案を受けることはありませんでした。

そもそも、税金というのは、その仕組み上、『利益が出ているものに、課税する』ように作られています。実際に、その仕組は、本当によくできているなと感心します。

つまりは、経験上、「税金がかからないということは、そもそも利益がでない物件だ」ということを説明しているに過ぎないわけです。これは明らかに、『提案してきた物件の価格は、収益性からみて割高である』と言っているのと同じことです。


これが、シノケングループに対する疑念となっています。

「今回上場するリートを使って、似たようなことはされないだろうか?」と不安に感じているわけです。


リートへの投資は、スポンサーと運営会社の見極めが重要な時代に?

リートへの投資は、リートが保有している不動産に投資をするというよりも、リートを運用する運営会社に投資をしているとっても過言ではありません。

そもそも、不動産投資というのは、「物件を買うのではなく、管理を買え」などと言われています。

経験的にも、管理のいい物件、良い管理をしてくれる管理会社、これは不動産投資にとってとても重要な要素だと感じています。


リートへの投資も、似たように物件ではなく、良い管理をしているリートの運営会社を選ぶということが重要な意味を持つようになっているのかもしれません。


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