新米大家の頭痛の種!?

2016年初めから、これまでの証券投資だけでなく、リアルアセットである不動産投資を始めまています。現在ワンルームマンションを4室所有している感じです。

不動産投資は、投資というよりも不動産賃貸業だとよく言われますが、本当にその通りだと実感しています。

証券投資は、安く買って高く売る(それが簡単なことではないのだけれど。)ことに集中していれば、他にはそれほど問題は起きません。

対して不動産投資は、収入もあれば、管理費などの支払もあり、仲介業者との連絡、客つけなど、いろんな課題が出てきます。

個人的な感覚では、証券投資の方が気楽でいいと思っているくらいです。(証券投資は、価格変動のリスクが大きいため、不動産投資のほうが気楽という意見もありそうですが。)

そんな感じで行っている不動産賃貸業ですが、始めてみないとわからないことが次々と出てきます。

証券投資も同じではありますが、一に勉強、二に勉強ってことのようです。最初の内は特に、手探りも良いところなので、精神的に負担に感じることもあったりします。

そして今回、この新米大家に頭の痛い問題が発生しました!

4室中2室で高額の修繕費がかかるかもしれないという話です。そうです、給湯器に異常が出たというのです。

ワンルームマンション投資の修繕費で一番負担になってくるのが、給湯器の故障という話は聞いていましたが、まさか一度に2室もそんな話が出てくるなんて、正直運がないなぁなんて思ってしまいます。

そのうちの1つで、今回故障が発覚したのは、新しい入居者さんが入った直後でした。

つまり、前の入所者さんが退室してクリーニングを行った後、室内設備に不備がないかどうか確認するのは誰なのかというところで、新米大家にはその辺の知識が足りなかったようです。

てっきりクリーニング業者若しくは、不動産会社の方でその辺は確認しているものと思って、完全に意識の外にありました。

しかし、管理会社には、客付けだけ行う業者と、オーナーのために物件を管理している管理会社と2つがあるようです。

その物件を購入した時、前オーナーは自主管理でやっていたようで、あまり考えずそのまま引き継いでいたのですが、自分の知識と経験の少なさに、少し不安になり、物件管理もやってくれる管理会社と契約をしたばかりでした。ちなみに、今の入居者は客つけだけ行っている不動産会社が契約したものでした。

今考えると、その点は運が良かったのかもしれません。

お湯が出ないわけですから、当然入居者さんからクレームが来ています。もし客つけだけの不動産会社に任せたままだったら、自分はどう対応していたのだろうと不安になります。

今回の件で、管理会社の存在は重要だとはっきり理解しました。客つけ業者だけでは、本当に客つけだけで、細かなチェックとかはしないのだとわかりました。「その辺を整えるのは自主管理なんだから大家の仕事でしょ」とか言われたら、なんかグサッときそうです。

最初管理会社へ依頼する時には、どうしようか?本当に必要なのかと悩んだりもしましたが、少なくとも新米大家にとっては必要コストのようです。

しかし、今回のことはさすがに、精神的にも金銭的にも結構こたえています。

不動産投資からは一切手を引いて、証券投資に集中したほうがいいのかなとも思うぐらいです。

ちなみに、今J‐リートに投資をすれば、おそらく下手なワンルームマンションに投資するよりも実質利回り(J-リートは分配金利回り)で上に行くことも可能な気がします。

さらに言えば、J-リートは、不動産業者とのやり取りや入居者さんのクレームとかの問題が直接的に来ることもないし、突然の修繕費という出費もないから楽だしね。

後は、もっと物件数を増やして、似たようなことがあっても、月々の家賃収入で対応できるぐらいの規模にするべきなのかもしれませんね。

一切手を引くか、もっと規模拡大をしていくか、投資に中途半端はないってことかな?

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