J-リートの分配金利回りが上昇中?

J-リートの分配金利回りが上昇しています。最近までJ-リートの分配金利回りの平均は3%台だったのですが、今は4%を超えるようになってきました。

(J-REITポータルサイト「JAPAN-REIT.com」)

中には、7%以上の銘柄もあり、分配金目的でJ-リートへ投資しても、投資として十分なリターンを確保できるような感じになってきています。

J-リートの分配金利回りが上昇しているということは、言い換えれば、J-リートの価格が下落しているという意味でもあります。

最近、日銀の金融緩和の方向性が変わるかもしれないという意見も見かけるようになりましたが、すでにJ-リートの買い入れを抑えているということなのでしょうか?

しかし、日銀のレポートを見ると、相変わらず買入は行っている感じです。

そもそも、日銀が買入しているリートは、株式のようなETFではなく、基本的には、時価総額の大きい銘柄を選択しているようです。正しくは、『不動産投資信託(REIT)で、AA格相当以上であり、信用力その他に問題のないもの。 REITは、取引所で売買の成立した日数が年間200日以上あり、かつ年間の売買の累計額が200億円以上のもの。』とのことです。

つまり、J-リートの中でも規模の大きい優良銘柄は、日銀の買入政策によって価格が歪められている可能性も高いため、分配金利回りが本来の利回りよりも低くなっている可能性があるのに対し、小規模な銘柄は、政策という人為的な価格調整機能が働いていないため、本来のJ-リートの動きを示しているのかもしれません。

そのためか、J-リートの分配金利回りは、低いものだと3%前半、高いものだと7.5%以上と結構幅がある感じを受けます。昔はここまでの利回り差はなかったんじゃないかと感じています。

日銀が買うような大きなものでもなく、でも保有物件や運営が健全な優良銘柄を見つけることができれば、J-リート投資にもうまみが出てきているのかもしれません。

それと、日経平均株価などの株式のインデックスは、相変わらず大きな調整も入らず、また低ボラリティな状態で安定して好調という感じですが、東証REIT指数は、4月中旬から下落基調に入っていて、上昇している日経平均株価と逆相関になっています。

また、米国のリート(iシェアーズ 米国不動産 ETF)もNYダウのように最高値更新を繰り返すようにはなっておらず、いまだに昨年7月の高値を突破できていません。

REITは株価に先行して下落相場に入るという話もあり、とても気になるポイントではあります。

(米国REITは、米国株に先行して動く?)

とにかく、今までは融資型クラウドファンディングへの投資が、最もインカムゲインを得るのに有効な投資先でしたが、徐々にリートがそのラインに近づいてきていると感じています。

インカムゲイン投資を主流としているの人にとっては、そろそろ融資型クラウドファンディングだけでなく、リートにも目を向けるような時期になってきたのかなと思っています。

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