NAV倍率? 分配金狙いのリート運用で気になる指標。

NAV倍率とは、株式投資で言うところのPBRになります。

これらの指標は、純資産の価格と株価を比較することで、銘柄の割安感を調べているわけです。

つまり、NAV倍率が低いというというは、割安感のあるリートという事になります。

割安感のあるものに投資をする?

リート運用の主な目的といえば、分配金です。

不動産に投資をするリートを保有していると、不動産を賃貸するなどして得られた利益を分配金として受け取ることができ。

その分配金を同じ銘柄や、違う銘柄に投資をする、つまり再投資をすることで、資産規模の拡大と、分配金の受取額を多くする。

それが、リートの分配金狙い運用の基本になります。

しかし、リートの値動きは、その投資対象である不動産よりも大きく上下しています。

分配金狙いで、売却することを一切考えないのであれば、分配金の金額さえ減らされなければ、どんなに上下しようが一切構わないわけですが。

どうしても値動きが気になることもあるものです。

特に、下落する動きには、ドキドキさせられるものです。

そんな時、バリュー投資の父とよばれる『ベンジャミン・グレアム』の『安全域』という考え方が参考になります。

『安全域』で取引されている。つまりは、バリュー(割安)の銘柄は、値下がりリスクも小さいという考えです。


リートで実践するバリュー投資。

リートの取引価格の値動きは、リートが保有する本質的価値の変動を超えて、大きく変動しているものです。

実物の不動産投資をしている人であれば分かることですが、実際の不動産を売買する価格よりも、株式市場に上場しているリートの方が、はるかに短い時間単位で、しかも大きく動いているものです。

それは、株式市場という市場の癖を持ってしまっているからだと考えられます。

株式市場というところは、価格変動の大部分を、『期待感』が影響しています。

期待感の高いところは、値段も高くなり、期待感の小さいところは、値段も低くなる。

この株式市場の癖が、株式市場に上場するリートとなることで、不動産にも影響してしまっているのだと考えられます。

つまり、リートの価格は『期待感』によって大きく変動することになったという事です。

そこで、リートが保有する不動産の本質的価値に着目してみようと考えた時に、『NAV倍率』が参考になるというわけです。

『NAV倍率』とは、①「リートが保有する不動産の価格 - リートの抱える負債」と②リート価格の比率です。

 NAV倍率=1口当たり投資口価格÷1口当たり純資産額(②/①=NAV倍率)

つまり、NAV倍率が1の時は、リートが保有する不動産の価格とリートの投資口価格(株式市場での取引価格)が同じとなり。

1以上の時は、不動産価格よりも高い価格でリートが取引されていることとなり。

逆に、1以下の時は、不動産価格よりも安い価格でリートが取引されていることを示しているわけです。

つまりは、株式投資で言うところのPBRが1倍以上か以下かで、割安かどうかを測っているのと同じというわけです。

しかもリートは、株式よりも売り上げである不動産の賃料が比較的安定しており、株式のような成長性という不確実な要素が少なくなっているので、よりこの純資産との比較が利用しやすい。

(株式の場合、PBRが1倍以上であっても、ブランド力や収益力、営業利益率の高さなどで、一概に割高だとは言えないところがある。)

NAV倍率が低いリート銘柄を買うというという事は、時価よりも安い不動産を買って、運営するのと同じような意味という事です。

賃貸で稼げなくても、売れば十分に利益がでる物件。

実物の不動産投資をしている人にとっては、理想的な投資です。

また、NAV倍率で使用される、不動産価格は、不動産鑑定士が評価した鑑定評価額です。

というのも、リートは決算書に、毎期不動産鑑定士による評価額を計上しています。

つまりは、多少の期間のずれはありますが、ほぼ時価だと言える水準です。

不動産を取得価額などで帳簿に記載している数字よりもよっぽど信頼性があります。

NAV倍率は、リートの割安感を見る指標として、一定の役割を果たしてくれるものと考えています。

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